Lending o Equity Crowdfunding: come investire nell’immobiliare con 500 € rischiando il giusto?

Il sogno del “mattone” ti sembra irraggiungibile? Guardi i prezzi delle case e pensi che l’investimento immobiliare sia un gioco riservato a chi ha capitali a sei zeri? Per anni è stato così. Oggi, però, il crowdfunding immobiliare promette di cambiare le regole, offrendo a chiunque la possibilità di partecipare a un’operazione immobiliare con poche centinaia di euro. Le piattaforme online sono piene di progetti scintillanti che mostrano rendimenti lordi a due cifre, spesso tra il 10% e il 15% annuo. La tentazione di mettere i propri risparmi su quel cantiere a Milano o su quella ristrutturazione a Roma è forte.

Le soluzioni sembrano semplici: da un lato il lending crowdfunding (prestare soldi in cambio di un interesse fisso), dall’altro l’equity crowdfunding (diventare socio del progetto e partecipare agli utili). Ma se la vera chiave per non perdere i tuoi soldi non fosse scegliere il rendimento più alto? Come recensore di queste piattaforme, ho visto troppi piccoli investitori scottarsi per aver ignorato i dettagli. La vera domanda non è “quanto posso guadagnare?”, ma “come proteggo i miei 500 € da rischi che nessuno pubblicizza?”.

Questo articolo non è l’ennesima vetrina di rendimenti da favola. È una guida pragmatica e cauta. Impareremo a leggere tra le righe di un business plan, a distinguere una piattaforma solida da una improvvisata e a calcolare il nostro vero guadagno netto. Analizzeremo le differenze cruciali tra le modalità di investimento, capiremo come verificare la salute di una piattaforma, cosa succede se un progetto si blocca, perché la diversificazione è la tua polizza sulla vita e come la fiscalità può essere un’alleata inaspettata.

Per navigare in questo mercato con la giusta consapevolezza, abbiamo strutturato un percorso che ti trasformerà da investitore speranzoso a investitore informato. Ecco gli argomenti che affronteremo per darti tutti gli strumenti necessari.

Vuoi interessi fissi o una quota degli utili finali? Le differenze cruciali per il tuo rischio

La prima scelta che ogni piattaforma ti mette davanti è quasi filosofica: preferisci la sicurezza di un guadagno noto o l’emozione di un potenziale profitto più alto? Questa è la differenza fondamentale tra lending crowdfunding e equity crowdfunding. Nel lending, tu agisci come una banca: presti i tuoi soldi al costruttore (società proponente) per un periodo definito e in cambio ricevi un interesse fisso. Che l’operazione immobiliare generi un guadagno stratosferico o appena sufficiente, a te spetta l’interesse pattuito. È un approccio più conservativo.

Con l’equity, invece, diventi un socio a tutti gli effetti. Acquisti una quota della società creata per quel singolo progetto. Non hai un ritorno garantito, ma una partecipazione agli utili finali. Se il progetto va molto bene, il tuo guadagno può superare di gran lunga i rendimenti del lending. Secondo le stime, i rendimenti medi annui attesi nel 2025 hanno raggiunto il 14,45% per l’equity e il 10,42% per il lending. Ma se il progetto va male o genera meno utili del previsto, il tuo guadagno si riduce e, nel peggiore dei casi, puoi perdere l’intero capitale.

Il vero elemento di differenziazione, però, sta nella gerarchia del rimborso. In caso di problemi, chi viene pagato per primo? Nell’immagine sottostante, è chiaro come nel lending l’investitore retail abbia una priorità di rimborso superiore rispetto ai soci (equity). Questo significa che il suo capitale è strutturalmente più protetto. L’equity investor, essendo un socio, è l’ultimo a essere rimborsato, dopo le banche, i fornitori e gli investitori in lending.

Questa struttura di rischio, chiamata “seniority”, è il motivo per cui un investitore alle prime armi o con un approccio cauto dovrebbe preferire il lending. Accetta un rendimento potenziale leggermente inferiore in cambio di una maggiore probabilità di recuperare il proprio capitale, anche se le cose non dovessero andare come previsto.

Come verificare se la piattaforma ha ripagato tutti i progetti precedenti o ha dei default?

Una volta scelta la modalità di investimento, la tentazione è quella di fiondarsi sul progetto con il rendimento più alto. Errore. Il tuo primo lavoro da investitore cauto è analizzare non il progetto, ma la piattaforma che lo propone. Pensa alla piattaforma come al capitano di una nave: se non è affidabile, anche la rotta più promettente può portare al disastro. Il primo controllo, obbligatorio ma non sufficiente, è verificare che la piattaforma sia autorizzata a operare. Con il nuovo regolamento europeo ECSP, il mercato si sta consolidando: a giugno 2024 in Italia solo 33 piattaforme erano autorizzate ECSP, contro le 66 dell’anno precedente. Questo significa che la vigilanza di Consob e Banca d’Italia sta aumentando, a tutto vantaggio della sicurezza dell’investitore.

Ma l’autorizzazione è solo il biglietto d’ingresso. La vera due diligence inizia ora. Devi diventare un detective e cercare il track record della piattaforma. Le piattaforme serie e trasparenti solitamente hanno una sezione “Statistiche” o “Performance” sul loro sito dove mostrano i dati aggregati di tutti i progetti lanciati. Le metriche chiave da cercare sono:

• Capitale raccolto: Indica la dimensione e l’esperienza della piattaforma.
• Progetti rimborsati: Il numero di progetti conclusi con successo e il cui capitale è tornato agli investitori.
• Rendimento medio (ROI): Il guadagno medio effettivo, non solo quello promesso.
• Default o Insolvenze: La metrica più importante. Indica se ci sono stati progetti falliti dove gli investitori hanno perso parte o tutto il capitale. Una piattaforma con zero default è un ottimo segno, ma la trasparenza nel dichiarare anche i problemi è ancora più importante.
• Ritardi medi nei rimborsi: Un’informazione spesso difficile da trovare ma cruciale, che ci porta direttamente al prossimo punto.

Non trovare queste informazioni facilmente accessibili è già un primo campanello d’allarme. In questo caso, non esitare a contattare direttamente il servizio clienti e a porre domande specifiche. La loro trasparenza e rapidità di risposta è un altro indicatore della loro serietà.

Cosa succede se il cantiere si blocca e i tuoi soldi restano fermi per 2 anni in più?

Questo è l’incubo di ogni investitore in crowdfunding e, purtroppo, non è un’ipotesi così remota. I ritardi sono una delle variabili più comuni e sottovalutate nel settore immobiliare. Un problema burocratico, un fornitore che fallisce, un rallentamento nelle vendite: le cause possono essere molteplici e il risultato è uno solo: il tuo capitale, che doveva rientrare dopo 12 mesi, resta bloccato per 18, 24 o anche più. Ma che impatto ha questo sul tuo guadagno? Enorme. Ed è qui che dobbiamo introdurre un concetto fondamentale: la differenza tra ROI (Return on Investment) e IRR (Internal Rate of Return), o TIR (Tasso Interno di Rendimento) in italiano.

Il ROI è una misura statica: se investi 1.000€ e dopo un certo tempo ne ricevi 1.200€, il tuo ROI è del 20%. Punto. Non tiene conto del fattore tempo. L’IRR, invece, annualizza quel rendimento. Un ROI del 20% ottenuto in 18 mesi corrisponde a un IRR del 13,3% annuo. Ma se per ottenere quello stesso 20% ci vogliono 30 mesi (a causa di un ritardo di 12 mesi), il tuo IRR crolla all’8%. Hai guadagnato la stessa cifra, ma il tuo denaro è rimasto immobilizzato per molto più tempo, riducendo drasticamente l’efficienza del tuo investimento. Il tempo è denaro, letteralmente.

Per capire meglio l’impatto devastante dei ritardi, analizziamo questa tabella che confronta l’IRR di due progetti ipotetici, con e senza ritardi.

Come si può vedere, un ritardo di un anno sul Progetto A quasi dimezza il rendimento annualizzato. Prima di investire, leggi attentamente il contratto: cosa prevede la piattaforma in caso di ritardo? Vengono riconosciuti interessi di mora? Avere questa consapevolezza ti permette di valutare un progetto non solo per il suo ROI, ma anche per la sua realistica tempistica di realizzo.

L’errore di mettere 5.000 € su un unico palazzo a Milano anziché 500 € su 10 città diverse

Hai fatto la tua due diligence, hai scelto una piattaforma solida e un progetto con un IRR promettente. Ora hai 5.000€ da investire. La tentazione più forte è puntare tutto su quel singolo, fantastico progetto che promette il 12% a Milano, il mercato immobiliare più dinamico d’Italia. Sembra una scommessa sicura. Invece, è uno degli errori più pericolosi per un piccolo investitore: la trappola della concentrazione. Mettere tutte le uova in un solo paniere ti espone al 100% al rischio specifico di quel singolo progetto e di quel singolo mercato.

Il mercato milanese è talmente attrattivo che, secondo i dati, Milano da sola ha assorbito il 35% di tutti gli investimenti in crowdfunding immobiliare. Questo crea un enorme rischio di concentrazione geografica. Se il mercato milanese dovesse subire una flessione, o se proprio quel cantiere dovesse avere un problema insormontabile, il tuo intero capitale sarebbe a rischio. La soluzione è una sola, antica come la finanza stessa, ma resa possibile su piccola scala proprio dal crowdfunding: la diversificazione.

Invece di 5.000€ su un progetto, è infinitamente più saggio investire 500€ su 10 progetti diversi. La diversificazione ti permette di ridurre il rischio complessivo del portafoglio. Se uno dei 10 progetti dovesse fallire (una possibilità sempre da considerare), la perdita verrebbe ampiamente compensata dai guadagni degli altri 9. Come diversificare efficacemente con un piccolo capitale? Non si tratta solo di dividere la somma, ma di variare i fattori di rischio:

• Per piattaforma: Non usare una sola piattaforma, scegline 2 o 3 affidabili.
• Per promotore immobiliare: Anche sulla stessa piattaforma, investi in progetti di società proponenti diverse.
• Per area geografica: Non solo Milano. Cerca opportunità in altre città o regioni.
• Per tipologia: Alterna progetti residenziali, commerciali, logistici.
• Per durata: Combina progetti a breve termine (6-12 mesi) con altri a medio termine (18-24 mesi) per gestire la liquidità.

Come vengono tassati gli interessi del crowdfunding e perché non fanno cumulo con l’IRPEF?

Arriviamo a un argomento che spesso spaventa, ma che nel caso del crowdfunding immobiliare nasconde un vantaggio fiscale notevole: la tassazione. La buona notizia è che il sistema è molto semplice. Sia per il lending che per l’equity crowdfunding, i guadagni (interessi o utili) sono considerati “redditi di capitale” e sono soggetti a un’imposta sostitutiva del 26%. Questo significa che la piattaforma, agendo come sostituto d’imposta, tratterrà il 26% del tuo guadagno lordo e lo verserà direttamente allo Stato per te.

Facciamo un esempio pratico: investi 1.000€ in un progetto di lending al 10% annuo. Dopo 12 mesi, il tuo guadagno lordo è di 100€. La piattaforma ti accrediterà sul conto 1.074€: i 1.000€ di capitale, più 74€ di interesse netto. I restanti 26€ sono stati trattenuti e versati come imposta. Non dovrai fare nulla in fase di dichiarazione dei redditi, è tutto automatico e trasparente.

Ma il vero vantaggio strategico di questa imposta è che “non fa cumulo con l’IRPEF”. Cosa significa? Significa che questi guadagni non si sommano al tuo reddito da lavoro dipendente o da partita IVA. Se hai un reddito che ti colloca in uno scaglione IRPEF del 35% o del 43%, qualsiasi guadagno extra verrebbe tassato a quell’aliquota marginale. Con il crowdfunding, invece, paghi sempre e solo il 26%. Questo rende il rendimento netto del crowdfunding immobiliare particolarmente competitivo rispetto ad altre forme di reddito. L’importante è conservare con ordine tutte le certificazioni fiscali che la piattaforma ti fornirà annualmente.

Questa efficienza fiscale è un pilastro fondamentale nella valutazione della bontà di un investimento in crowdfunding. Un rendimento lordo apparentemente più basso di altre asset class può rivelarsi, al netto delle tasse, molto più profittevole.

Come passare dal canone di affitto annuo ai soldi reali in tasca dopo IMU e manutenzione?

Molti aspiranti investitori, di fronte al crowdfunding, si pongono una domanda legittima: “Perché non comprare un piccolo garage o un monolocale e affittarlo? Almeno è una cosa fisica, mia”. È un’obiezione comprensibile, ma che spesso non tiene conto della differenza abissale tra rendimento lordo e rendimento netto di un immobile di proprietà. Il crowdfunding, in questo confronto, mostra una delle sue carte vincenti: l’assenza di costi di gestione.

Immaginiamo di comprare un immobile che genera un canone di affitto annuo pari al 7% del suo valore (un rendimento lordo già ottimistico). A questa cifra dobbiamo iniziare a sottrarre una lunga serie di costi nascosti: l’IMU e la TARI, la manutenzione straordinaria (l’impianto che si rompe, la facciata da rifare), i periodi in cui l’immobile resta sfitto tra un inquilino e l’altro, le spese di agenzia o di gestione amministrativa e, infine, la tassazione, che avviene secondo la tua aliquota IRPEF marginale o con la cedolare secca. Alla fine dei conti, quel 7% lordo si trasforma spesso in un 2.5-3% netto reale in tasca.

Con il crowdfunding immobiliare, tutti questi problemi non esistono. Il rendimento del 10% offerto da un progetto di lending è già al netto di tutti i costi operativi, che sono a carico della società proponente. L’unica deduzione che subirai sarà la ritenuta fiscale del 26% alla fonte. Un 10% lordo diventa un 7.4% netto, pulito. Il confronto è impietoso, come mostra la tabella seguente.

Questo non significa che l’investimento diretto sia sbagliato, ma che richiede capitali, competenze e un impegno di gestione che il piccolo investitore spesso non ha. Il crowdfunding, con la sua crescente popolarità (nel 2024 le piattaforme di lending immobiliare hanno raccolto 167,82 milioni di euro, in crescita del 7,7%), offre un accesso semplificato e fiscalmente efficiente al mercato immobiliare, privo di tutti i grattacapi della proprietà.

Quando un bond corporate al 26% batte comunque un titolo di stato al 12,5%?

Il titolo di questa sezione può sembrare un indovinello finanziario, ma la risposta è la sintesi perfetta di tutto ciò che abbiamo discusso finora: rendimento lordo, rischio e, soprattutto, tassazione netta. Le aliquote citate (26% e 12,5%) non sono casuali: rappresentano le due principali imposte sui redditi finanziari in Italia. Il 12,5% è l’aliquota agevolata riservata ai titoli di Stato (come BTP, BOT, CCT), mentre il 26% si applica a quasi tutto il resto, inclusi conti deposito, azioni, obbligazioni societarie e, appunto, i guadagni del crowdfunding immobiliare.

A prima vista, un investimento tassato al 12,5% sembra sempre preferibile. Ma è davvero così? La risposta è: dipende dal rendimento lordo. L’investitore intelligente non si ferma all’aliquota fiscale, ma calcola il rendimento netto finale. Con un tasso di interesse medio per il lending crowdfunding che si attesta attorno al 9,82% annuo nel primo semestre 2024, il confronto diventa interessante.

Questo non significa che i BTP non siano un buon investimento. Sono strumenti con un profilo di rischio e liquidità completamente diverso, fondamentali in un portafoglio ben bilanciato. Tuttavia, questo calcolo dimostra che fermarsi all’apparenza dell’aliquota fiscale è un errore. Per l’investitore che cerca rendimenti più elevati ed è disposto ad accettare il rischio specifico del mercato immobiliare (che abbiamo imparato a mitigare con la diversificazione e la due diligence), il crowdfunding offre una performance netta difficilmente eguagliabile da altri strumenti a reddito fisso, proprio grazie ai suoi elevati tassi di interesse lordi.

Investire in un locale commerciale o in un appartamento: quale rende di più al netto delle tasse?

Una volta che hai costruito le fondamenta del tuo portafoglio con progetti di lending diversificati, puoi iniziare a pensare a un ulteriore livello di sofisticazione: la diversificazione per tipologia di asset. Il crowdfunding immobiliare non si limita al solo residenziale. Sempre più spesso, le piattaforme propongono operazioni che riguardano locali commerciali, uffici, o addirittura capannoni per la logistica. Ma quale rende di più e quali sono le differenze in termini di rischio?

Generalmente, l’investimento residenziale è percepito come più sicuro. La domanda di case è costante, il mercato è più liquido (è più facile vendere un appartamento che un negozio specializzato) e il rischio di sfitto è solitamente più basso. Le operazioni si concentrano spesso su ristrutturazioni e vendite rapide (flipping) o sulla costruzione di nuovi complessi in zone ad alta richiesta.

L’investimento commerciale, d’altro canto, può offrire rendimenti potenzialmente più elevati. I contratti di locazione sono tipicamente più lunghi (6+6 anni) e garantiscono flussi di cassa stabili nel tempo. Tuttavia, questo tipo di asset è molto più sensibile ai cicli economici. Una crisi può portare alla chiusura di negozi e uffici, lasciando gli immobili vuoti e difficili da rimpiazzare. La valutazione di un progetto commerciale è più complessa e si basa su metriche come il “cap rate” (tasso di capitalizzazione) e la solidità finanziaria dell’inquilino (tenant).

Per il piccolo investitore, la strategia più saggia è iniziare con il residenziale, che è più facile da comprendere, per poi introdurre gradualmente una quota di commerciale (10-20% del portafoglio) per aumentare la diversificazione e puntare a rendimenti più alti, sempre con la consapevolezza del maggior rischio specifico. Ora hai tutti gli strumenti per analizzare criticamente ogni proposta e costruire il tuo portafoglio. Inizia oggi stesso a esaminare le piattaforme autorizzate, applicando le checklist di due diligence per fare il tuo primo investimento informato e consapevole.