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Comprare casa senza chiedere il mutuo: la guida al leasing immobiliare abitativoGuida al leasing immobiliare abitativo

Pubblicata una utilissima guida che chiarisce, in maniera semplice e puntuale, la disciplina del leasing immobiliare abitativo, introdotto nel nostro ordinamento dalla Legge di Stabilità 2016, a cura dell’Associazione Italiana Leasing (Assilea), del Consiglio nazionale del Notariato, con la collaborazione del Ministero dell’Economia e delle Finanze – Dipartimento delle Finanze e con l’adesione di 11 tra le principali Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori – ACP, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori).

La guida approfondisce le norme introdotte per agevolare l’acquisto dell’abitazione principale attraverso l’utilizzo dello strumento della locazione finanziaria, quale canale di finanziamento alternativo rispetto al mutuo ipotecario.

Dal 1° gennaio 2016 sono state previste una serie di agevolazioni fiscali e di garanzie civilistiche finalizzate a favorire l’utilizzo dello strumento del leasing per l’acquisizione dell’abitazione principale.

Caratteristiche

Con l’operazione di leasing immobiliare abitativo, a fronte della stipula del contratto:

– il bene è acquistato, o fatto costruire, dalla società di leasing (concedente) su scelta e indicazione del cliente (utilizzatore);

– la società di leasing mette a disposizione dell’utilizzatore il bene acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo e l’utilizzatore si impegna a pagare periodicamente dei canoni;

– l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare il bene (riscatto), a un prezzo predeterminato alla scadenza del contratto. Il cliente, anche se non proprietario, assume tutti i rischi e benefici legati all’utilizzo del bene (per questo motivo, di norma, nel contratto di leasing, è previsto l’obbligo a carico dell’utilizzatore di stipulare apposita polizza assicurativa per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi).

Da un punto di vista sostanziale, il leasing immobiliare consiste in un’operazione di finanziamento che consente all’utilizzatore di ottenere l’utilizzo di un immobile e di acquistarne, al termine della durata prevista, la proprietà, grazie alla provvista messa a sua disposizione da un soggetto abilitato al credito (il concedente) dietro il pagamento di canoni periodici e del prezzo di riscatto.

Come il mutuo, anche il leasing è un contratto di durata che si svolge in un determinato arco di tempo; il canone periodico che deve pagare l’utilizzatore va calcolato secondo criteri finanziari e quindi tenendo conto, non soltanto del costo del bene, ma anche del prezzo pattuito per il riscatto e della durata del contratto.

Il leasing immobiliare si differenzia:

dal mutuo: con il mutuo viene messa a disposizione del richiedente una somma di denaro per l’acquisto dell’immobile; il mutuo viene garantito mediante ipoteca da iscrivere sull’immobile così acquistato; con il leasing immobiliare, invece, viene messo a disposizione del richiedente l’immobile, che l’utilizzatore potrà acquistare se intenderà avvalersi della facoltà di riscatto;

dalla vendita con riserva di proprietà: con questa forma di vendita la proprietà del bene passa all’acquirente al pagamento dell’ultima rata del prezzo; nel leasing immobiliare, invece, non passa automaticamente col pagamento dell’ultimo canone; il passaggio avviene solo se l’utilizzatore intende avvalersi della sua facoltà di acquisto e se viene pagato il prezzo di riscatto (deve essere, quindi, stipulato un vero e proprio contratto finale di compravendita con il quale il concedente trasferisce la proprietà del bene all’utilizzatore);

dalla locazione: sia con la locazione che con il leasing immobiliare il conduttore e l’utilizzatore ottengono la disponibilità materiale del bene per un dato tempo ed a fronte del pagamento di un canone periodico. Con la locazione, peraltro, la proprietà del bene rimane sempre in capo al locatore (che non intende privarsene) non essendo prevista la facoltà di riscatto del leasing;

dal rent to buy: il leasing è un contratto di finanziamento; nel rent to buy, invece, il bene viene concesso in godimento al conduttore dal proprietario dello stesso.

Elemento caratterizzante del leasing immobiliare è il riscatto, cioè la possibilità data all’utilizzatore, alla fine del contratto, di acquistare il bene a un prezzo prestabilito.

La struttura finanziaria più diffusa di una operazione di leasing prevede:

– un primo pagamento al momento della stipula del contratto (maxicanone una tantum, in genere di importo superiore rispetto agli altri canoni periodici);

– il pagamento di un certo numero di canoni periodici (tipicamente a scadenza mensile);

– il prezzo predeterminato che l’utilizzatore dovrà pagare per l’eventuale acquisto del bene alla scadenza del contratto (opzione di riscatto).

Agevolazioni fiscali

La Legge di Stabilità 2016 prevede una serie di benefici fiscali, sia per quanto concerne le imposte dirette che indirette, sempre con lo scopo di incentivare il ricorso a questo strumento operativo. Peraltro la disciplina fiscale ha una valenza limitata nel tempo, essendo destinata ai contratti di leasing stipulati dal 1° gennaio 2016 sino al 31 dicembre 2020.

Sono previste specifiche agevolazioni, ai fini IRPEF, per tutti coloro che stipulano contratti di leasing aventi per oggetto immobili, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.

In primo luogo, occorre possedere tutti i seguenti requisiti all’atto della stipula del contratto di leasing immobiliare abitativo:

– un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro;

non essere titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

Occorre tenere presente un fondamentale requisito che differenzia le agevolazioni fiscali da applicare, ovvero l’età del cliente all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria.

Sotto i 35 anni di età, infatti, è possibile fruire, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi, di:

  • una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro annui;
  • una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.

Dai 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi, di:

  • una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro annui;
  • una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 10.000 euro.

Per fruire delle detrazioni IRPEF previste dalla Legge di Stabilità 2016 è necessario che l’immobile, oggetto dell’operazione di leasing immobiliare abitativo, venga destinato dall’utilizzatore ad abitazione principale entro un anno dalla consegna; a tal fine si considera abitazione principale, secondo le disposizioni del Testo Unico delle Imposte sui redditi, “quella nella quale la persona fisica o i suoi familiari dimorano abitualmente”.

Non è quindi richiesto che nell’immobile dimori abitualmente l’utilizzatore in prima persona. È sufficiente che vi dimori un familiare. Per familiari, sempre ai fini delle imposte sui redditi, si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

L’agevolazione in oggetto, invece, prescinde dalle caratteristiche oggettive dell’immobile: le detrazioni spettano a qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (escluse, invece, dalle agevolazioni prima casa in tema di imposta di registro).

In caso di contitolarità del contratto di leasing, si considera il reddito complessivo per singola persona e le agevolazioni IRPEF sono ridotte alla percentuale pari alla quota di intestazione del contratto. Ad esempio nel caso di cointestazione (50% e 50%) ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro (per gli under 35) o di 2.000 euro (per gli over 35) e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro (per gli under 35) o di 5.000 euro (per gli over 35) al momento del riscatto.

Le detrazioni in oggetto trovano applicazione sino al 31 dicembre 2020.

Tale limitazione temporale deve intendersi riferita ai contratti di leasing immobiliare abitativo stipulati entro la suddetta data, a prescindere dal fatto che la durata del leasing si protragga oltre il 31 dicembre 2020.

Le imposte

Se l’utilizzatore ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte d’atto sull’acquisto dell’immobile da parte della società di leasing concedente sono:

– nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva):

  • imposta di registro del 1,5%
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

– nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva:

  • Iva al 4%
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

La base imponibile su cui calcolare l’imposta è sempre il prezzo perché alle compravendite di immobili abitativi effettuate nei confronti di società di leasing non è possibile estendere il meccanismo del “prezzo-valore” (base imponibile dell’imposta di registro pari al valore catastale).

L’imposta di registro, quando dovuta in misura proporzionale, non può, comunque, essere di importo inferiore a 1.000 euro ed i trasferimenti assoggettati a tale imposta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Oltre alle imposte d’atto (registro, ipotecaria e catastale) in misura fissa, alle vendite assoggettate a Iva si applicano l’imposta di bollo di 230 euro (considerando il caso del rogito notarile) e la tassa ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la voltura catastale).

Nel caso di redazione di un unico atto, contenente sia il leasing immobiliare abitativo che l’atto di compravendita dell’immobile, sia in caso di stipula separata è dovuta un’ulteriore imposta fissa di registro di 200 euro per la registrazione del contratto di leasing immobiliare.

L’Iva, così come le imposte d’atto e le spese notarili e peritali sull’immobile, possono essere finanziate dalla società di leasing.

Consulta il testo integrale -> Guida al leasing immobiliare abitativo

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