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Contratto di mutuo: frazionamento mutuo ed ipotecaTribunale di Biella – Decreto 6 luglio 2015

Il Tribunale di Biella, con il decreto in commento, pronunciandosi in materia di contratto di mutuo, ha affrontato una fattispecie nuova e particolare, ma che probabilmente è piuttosto frequente nella patologia del rapporto fra promittente venditore e promissario acquirente di un immobile da costruire, ossia il caso in cui quest’ultimo non si è ancora accollato la quota di mutuo, ma si è solo obbligato ad accollarsela e la Banca, nelle more, ha comunicato al mutuatario di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa e, dunque, di considerare il contratto di mutuo come risolto de jure per inadempimento.

La vicenda trae origine dalla sottoscrizione di un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto “la consistenza immobiliare sita in Comune di Cossato”.

Il ricorrente esponeva che:

– la parte promittente venditrice si era resa inadempiente al proprio obbligo contrattualmente assunto;

– l’intero fabbricato era gravato da ipoteca iscritta in data 4.08.2010 a favore della Banca, a garanzia del mutuo fondiario, insistendo tale formalità pregiudizievole anche sulle porzioni oggetto del contratto preliminare;

– di avere, nella prospettiva di accollo della propria quota di mutuo, richiesto alla Banca “di suddividere il finanziamento in quote e di frazionare l’ipoteca a garanzia”;

– di non avere però la Banca provveduto a tale incombenza “entro il termine di 90 giorni previsto dal comma 6-bis dell’art. 39 del D.Lgs. n. 385/93”, e comunicato, invece “di non poter procedere alla suddivisione”.

Il ricorrente ha, pertanto, chiesto la nomina di un Notaio, ai sensi dell’art. 39, comma 6-ter, del D.Lgs. n. 385/93, al fine di procedere alla redazione di “un atto pubblico di suddivisione del finanziamento e di individuazione della quota che l’esponente si accollerà, e correlativamente di frazionamento dell’ipoteca”.

Ciò premesso, la legittimazione sostanziale, e quindi processuale, di chiedere la suddivisione del finanziamento in quote e correlativamente il frazionamento dell’ipoteca viene attribuita, oltre che al soggetto finanziato, anche al terzo acquirente (indifferentemente a titolo oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa), nonché al promissario acquirente ed all’assegnatario del bene ipotecato.

Non ha nemmeno rilievo il fatto che costoro acquistino o promettano di acquistare l’intero bene ipotecato oppure solo una sua parte, atteso che la norma menziona esplicitamente anche la “singola unità immobiliare”, così rendendo palese la sua applicabilità anche in caso di acquisto parziario.

I predetti soggetti sono, dunque, titolari di un vero e proprio diritto soggettivo alla suddivisione del finanziamento ed al frazionamento dell’ipoteca, che, prima della novella, dovevano essere consentiti (discrezionalmente) dalla Banca mutuante.

Il decreto del Tribunale biellese interviene, quindi, su un tema specifico, ossia il caso in cui la Banca rifiuta il frazionamento del mutuo e conseguentemente la suddivisione dell’ipoteca, adducendo l’argomentazione secondo cui il contratto sarebbe ormai risolto in seguito all’inadempimento del mutuatario ed all’invocazione della clausola risolutiva espressa, non senza lamentare, altresì, un generico “danno” che deriverebbe da tale frazionamento.

In sintesi, il Tribunale:

– intanto stabilisce che, per poter considerare risolto il contratto di mutuo con efficacia anche ad un terzo estraneo ad esso (quale è l’acquirente od il promissario acquirente del bene ipotecato a garanzia), occorre l’accertamento giudiziale della risoluzione medesima ed il rapporto contrattuale permane fino al momento in cui tale sentenza di accertamento diviene definitiva;

– in secondo luogo precisa che il diritto alla suddivisione del mutuo ed al frazionamento dell’ipoteca spetta anche a colui che abbia solo promesso di accollarsi la quota di mutuo, non essendo necessario che nel contratto preliminare sia già stato stipulato un patto definitivo di accollo;

– infine, ha ragionevolmente ritenuto che la suddivisione del mutuo ed il frazionamento dell’ipoteca non possano costituire fonte di pregiudizio alcuno per la Banca mutuante, non essendovi alcun motivo, né giuridico, né economico per ritenere che tale modifica possa cagionare un minor introito.

Consulta il testo integrale -> Tribunale di Biella – Decreto 6 luglio 2015

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