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Introduzione ai concetti baseLa lettura della presente guida consente di acquisire i concetti fondamentali per orientarsi nel complesso mondo dei contratti di mutuo e nel labirinto di offerte presenti sul mercato.

Cosa è

Secondo quanto disposto dall’articolo 1813 del codice civile il mutuo è definito come “il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuatario) una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità“.

In genere si chiede un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale (prima casa) oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze (seconda casa).

Il mutuo è quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un’unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere.

Chi acquista un immobile richiede un mutuo fondiario, cioè un finanziamento garantito da ipoteca, di norma di 1° grado sul bene immobile acquistato.

La durata dei mutui offerti va solitamente da 5 a 30 anni, ma alcune banche arrivano a 40 e 50 anni. Normalmente, il mutuo copre fino all’80% del valore dell’immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, generalmente a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.

Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: differenze

Il mutuo fondiario è relativo alla concessione di finanziamenti a medio-lungo termine garantiti da ipoteca di 1° grado su immobili. La materia è poi regolamentata dalla Banca d’Italia che determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.

Tra i benefici del mutuo fondiario indubbiamente c’è quello dei bassi tassi di interesse passivi che non possono essere paragonati con altre forme di finanziamento, ad esempio con i prestiti personali o al consumo.

Il mutuo ipotecario, invece, può essere concesso per motivi diversi dall’acquisto di un immobile, per esempio per avere liquidità aggiuntiva. Anche in questo caso il debitore rilascia iscrizione ipotecaria a favore dell’istituto mutuante a garanzia di eventuali mancati pagamenti.

Le voci del contratto di mutuo

  • Tipologie di mutuo

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:

  • tasso di interesse prescelto;
  • durata;
  • tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina le seguenti tipologie di contratti di mutuo:

Mutuo a tasso fisso

Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo.

Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo.

Il tasso fisso è consigliato per chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire.

A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

Il tasso fisso è legato all’EURIRS che varia in relazione alla durata del contratto del mutuo. Più alta è la durata, più alto sarà il tasso applicato.

Mutuo a tasso variabile

Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria.

Il rischio principale è un aumento insostenibile dell’importo delle rate.

A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente.

Il tasso variabile è consigliato per chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato, o comunque può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.

Il tasso variabile è legato all’EURIBOR.

Mutuo a tasso misto

Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto.

Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile.

Mutuo a due tipi di tasso

Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile.

Il doppio tasso è consigliato per chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

Mutuo a tasso agevolato

In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento degli interessi di un mutuo.

Mutuo a tasso d’ingresso

Quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l’applicazione dell’usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

  • Tasso di interesse

Il tasso di interesse è l’indice della misura del compenso che spetta all’intermediario per l’erogazione del finanziamento. È espresso in percentuale e con riferimento all’anno.

Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari ai quali l’intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato e che gli garantisce la copertura dei costi, il rischio di credito relativo al prestito ed un margine di utile.

Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs, mentre per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l’Euribor oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.

Lo spread applicato dall’intermediario è differente a seconda del modello di pricing dell’istituto erogante, all’interesse dello stesso ad acquisire nuova clientela di target specifico (lavoratori a tempo indeterminato piuttosto che liberi professionisti), oppure a incrementare la propria forza commerciale in particolari aree geografiche del paese.

Altro elemento fondamentale che influenza lo spread è la condizione in cui si trovano i mercati finanziari al momento dell’accensione del mutuo. Ad esempio in situazioni macroeconomiche difficili, gli intermediari tendono a disincentivare i clienti a richiedere finanziamenti, aumentando, attraverso lo spread, il tasso di interesse applicato sul mutuo.

Gli interessi pagati sul mutuo, definiti dal tasso applicato (parametro di mercato + spread) rappresentano il costo maggiore dell’operazione di mutuo.

Per tale ragione, la scelta del finanziamento più conveniente deve innanzitutto passare dal confronto delle diverse offerte di mutuo, privilegiando quei prodotti caratterizzati dal tasso di interesse applicato più basso.

  • Piano di ammortamento

Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito. È importante, per i mutui che sono o potrebbero rimanere a tasso fisso per tutta la durata del contratto, chiedere all’intermediario di poterlo esaminare.

Il piano stabilisce l’importo, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo.

La rata è composta da due elementi:

quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito;

quota interessi, cioè l’interesse maturato.

Sulla base della differente combinazione della quota capitale e della quota interessi, i piani di ammortamento si suddividono in:

ammortamento alla francese: si tratta del piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta;

ammortamento a rate costanti e durata variabile: è una tipologia di ammortamento dove le rate di rimborso sono definite al momento del contratto, mentre le variazioni del tasso determinano l’accorciamento o l’allungamento del piano di rimborso;

ammortamento libero: si prevedono scadenze prefissate nel tempo entro le quali deve avvenire il rimborso di determinate quote di capitale. Le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate;

ammortamento a rate crescenti: le rate di rimborso non sono fisse, ma aumentano di importo ad ogni rata.

La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può, quindi, cambiare di anno in anno. In particolare, la quota detraibile è quella degli interessi, che nel tempo diminuisce.

  • Preammortamento

Il preammortamento è un periodo del piano di rimborso che prevede il pagamento di rate composte da soli interessi.

Quando il preammortamento è utilizzato per ragioni tecniche di allineamento delle scadenze (ad es. allineare tutte le scadenza delle rate dei mutui al 1° del mese) si parla di preammortamento tecnico.

Diverso dal preammortamento tecnico è il preammortamento finanziario, ovvero un periodo di tempo piuttosto lungo (fino a 5 anni) in cui si pagano solo interessi.

  • Rata

La rata del mutuo è il pagamento periodico che il mutuatario effettua per la restituzione del finanziamento ricevuto dall’intermediario, secondo scadenze stabilite contrattualmente (mensili, trimestrali, semestrali, annuali).

Le rate di rimborso, come anticipato, sono sempre costituite da una quota capitale ed una quota interessi, salvo il caso in cui vi siano periodi di preammortamento

L’importo della rata del mutuo dipende essenzialmente da tre fattori:

– l’ammontare del finanziamento richiesto: maggiore è la somma corrisposta, maggiore sarà la rata mensile del mutuo;

– la durata del finanziamento: al crescere della durata, diminuisce l’importo della rata di rimborso, in quanto il capitale è spalmato su più rate. Tuttavia, alla fine del finanziamento, a durate maggiori corrisponderanno maggiori interessi pagati all’intermediario;

– il tasso di interesse: tassi di interessi più alti portano a rate più alte, visto che cresce la componente quota interessi all’interno della rata stessa.

Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l’applicazione degli “interessi di mora“. Inoltre, l’intermediario può invocare come causa di risoluzione del contratto, il ritardato pagamento, quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive.

Si ha “ritardato pagamento” quando una rata viene pagata tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

  • Ipoteca

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia sui beni immobile o mobili registrati, che si costituisce tramite atto pubblico in presenza di un notaio, avente efficacia verso tutti.

L’ipoteca è la garanzia tipica del contratto di mutuo, in virtù della quale la banca o la finanziaria, in caso di insolvenza del mutuatario, possono espropriare il bene rivalendosi sul ricavato della vendita forzata dell’immobile.

Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia, l’immobile viene prima sottoposto ad una perizia.

L’ipoteca viene iscritta presso il Registro degli immobili del comune dove ha sede l’immobile ed ha effetto per 20 anni dalla sua accensione; se non viene rinnovata entro il ventennio, l’efficacia dell’iscrizione cessa.

Dal momento dell’iscrizione ed in base al numero d’ordine l’ipoteca si definisce di primo grado, di secondo grado e così via.

In merito al mutuo, la maggior parte delle banche e finanziarie richiedono che l’iscrizione ipotecaria, a fronte del proprio credito, sia di primo grado. Normalmente l’ipoteca deve garantire il credito tanto per il capitale quanto per gli interessi, ragion per cui è sempre iscritta per un importo maggiore del finanziamento concesso, talvolta nell’ordine del 150% o 200%  del mutuo.

In sostanza, quindi, l’ipoteca non copre solo il capitale erogato dalla banca o dalla finanziaria, ma anche gli interessi nella misura concordata, gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancati pagamenti, i premi assicurativi (incendio e scoppio sull’abitazione), gli oneri erariali, i tributi e le spese giudiziali che la banca, nel caso, deve sostenere per il recupero del credito.

Il mutuatario può abitare nell’immobile ipotecato e può affittarlo. Venderlo, invece, può essere più complicato proprio a causa del vincolo cui è sottoposto.

La banca o la finanziaria potrebbero richiedere altre garanzie oltre all’ipoteca, per esempio quando il richiedente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile.

Tra le garanzie più diffuse c’è la fideiussione, rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario.

Con la fideiussione il garante risponde della restituzione dell’intero finanziamento con tutti i suoi beni.

  • Imposta sostitutiva e agevolazioni fiscali

I finanziamenti a medio-lungo termine (ossia con durata maggiore dei 18 mesi) sono soggetti ad un’imposta sostitutiva dovuta dal soggetto erogante (banca), ma sopportata di fatto dal richiedente.

Tale imposta va ad incidere sul costo del mutuo con due diverse aliquote:

0,25% dell’importo finanziato per acquisto della “prima casa”;

2% dell’importo finanziato negli altri casi; ovvero nei casi in cui il mutuo è finalizzato all’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della “seconda casa”.

L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all’importo concesso.

Se il mutuo è concesso da un’impresa non bancaria, per esempio una società finanziaria, risulta sempre assoggettato ad un’imposta ipotecaria pari al 2% del capitale iscritto, per cui le condizioni sono meno favorevoli.

Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti.

Gli interessi passivi ed una serie di altri oneri legati al mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall’IRPEF.

Si tratta del 19% degli interessi corrisposti durante l’anno, fino ad un massimo di 4.000 euro. Il rimborso massimo può, quindi, ammontare a circa 760 euro. Nel caso dei mutui per la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale  l’importo massimo è invece di 2.582,28 euro.

La detrazione spetta se sussistono le seguenti condizioni:

  • l’immobile è stato adibito ad abitazione principale entro dodici mesi dall’acquisto;
  • l’acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo. Nel caso di costruzione, la detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione;
  • nel caso di acquisto d’immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall’acquisto, atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell’immobile da parte del locatore, l’immobile stesso sia adibito ad abitazione principale;
  • nel caso di immobile da ristrutturare, il mutuatario vi abbia posto la sua dimora principale entro due anni dall’acquisto.

Oltre agli interessi passivi, risultano detraibili nella misura del 19% le seguenti voci di spesa sostenute in relazione ad un contratto di mutuo :

  • onorario del notaio dovuto per la stipula del contratto di mutuo ipotecario;
  • spese di perizia e spese di istruttoria;
  • eventuale commissione pagata agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
  • l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione dell’ipoteca;
  • l’imposta sostitutiva sul capitale che, nel caso di acquisto prima casa, è pari allo 0,25% dell’importo del mutuo;
  • la penale per l’estinzione anticipata del mutuo, se dovuta dopo l’introduzione del decreto Bersani;
  • le perdite sul cambio, per i mutui in valuta estera;
  • le quote di rivalutazione dipendenti dalle clausole di indicizzazione.

Affinché si possano ottenere tali benefici fiscali, deve esservi coincidenza fra il proprietario dell’immobile e colui che presenta la richiesta di detrazione fiscale.

Qualora il mutuo sia cointestato, la detrazione viene riconosciuta:

  • in parti uguali tra i cointestatari, qualora questi non siano fiscalmente a carico l’uno dell’altro;
  • totalmente a favore del cointestatario che ha fiscalmente a carico gli altri, sempre che questi siano comproprietari dell’abitazione.

Si tenga presente che i limiti sopra visti sono tali per cui l’eventuale eccesso non può essere trasferito agli anni successivi. In altre parole, se l’acquisto di una prima casa ha generato 6.000 euro di oneri potenzialmente detraibili, nell’anno in corso, la detrazione si calcolerà solo sui primi 4.000 euro, mentre non potrà essere colto alcun beneficio fiscale per i rimanenti 2.000 euro.

I mutui prima casa stipulati a fine anno (novembre, dicembre) generano per l’anno di stipula oneri più contenuti che nel caso dei mutui stipulati a inizio anno (gennaio, febbraio); questo è ovvio se si pensa che la componente degli interessi sul finanziamento è più contenuta nei primi (novembre, dicembre) rispetto ai secondi (gennaio, febbraio). Il che comporta che per mutui prima casa stipulati a fine anno sarà più difficile incorrere nel tetto massimo di detrazione, mentre discorso opposto vale per i mutui prima casa stipulati a inizio anno.