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Cassazione Civile – Sentenza 5 febbraio 2015, n. 2075 

Iscrizione di ipoteca – Errori nella nota di iscrizione – Invalidità per discrepanze essenziali rispetto al titolo

Ipoteca ed errori nella nota di iscrizione: se riguarda elementi non essenziali è ammessa la rettificaLa Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza in commento, si è pronunciata in materia di ipoteca ed errori commessi nella nota di iscrizione.

I giudici della Terza Sezione, esaminando una controversia collegata ad un’iscrizione ipotecaria ad opera di un istituto di credito, hanno precisato che, in tema di ipoteca, qualora l’errore nella nota di iscrizione sia caduto, come nella fattispecie, su un elemento non essenziale e, quindi, non idoneo ad incidere sull’identificazione del contenuto della garanzia e la cui presenza non è fonte di invalidità della garanzia stessa, lo stesso è ovviabile con lo strumento della rettifica, che rimuove l’inserimento nella nota ipotecaria della previsione del termine inferiore a quello di legge inserita per errore rendendo chiaro anche ai terzi che l’iscrizione ipotecaria è soggetta al termine di efficacia ordinario ventennale previsto dall’art. 2847 del codice civile.

Secondo la Suprema Corte, quindi, gli errori consistenti in omissioni o inesattezze che inducono incertezza sugli elementi essenziali della nota, ovvero sulla identità del debitore, del creditore, sull’ammontare del credito o sulla identificazione del bene dato in garanzia, quindi sulla esatta identificazione dei soggetti coinvolti, dell’oggetto sul quale ricade la garanzia ipotecaria e il credito garantito, ex art. 2841 c.c. producono l’invalidità della iscrizione ipotecaria, non ovviabile con lo strumento della rettifica, mentre l’omissione o l’incertezza in ordine agli aspetti non essenziali è ovviabile con lo strumento della rettifica.

La motivazione della Corte

La Suprema Corte ha affermato che l’ipoteca nasce solo con l’iscrizione, che ha efficacia costitutiva, e che non è valida esclusivamente sulla base di quanto dichiarato dal richiedente nella nota di iscrizione, ma nei limiti in cui sussista la conformità tra la nota d’iscrizione e il titolo su cui il diritto a iscrivere ipoteca si fonda.

La divergenza sugli elementi essenziali

La conseguenza di un’eventuale divergenza sugli elementi essenziali è l’invalidità dell’iscrizione ipotecaria, in quanto la nota non può far nascere un diritto privo o non corrispondente al titolo; pertanto, in caso di divergenza in relazione a un elemento essenziale, quale l’importo garantito, prevale il titolo.

La tutela dell’affidamento del terzo, che prendendo visione della sola nota di iscrizione si sia indotto a credere che l’ipoteca esistente sul bene abbia un contenuto in parte diverso da quello reale, si risolve sul piano risarcitorio, nell’ambito del quale occorrerà verificare se costituisca o meno adempimento riconducibile all’ordinaria diligenza in capo al creditore, interessato a compiere una verifica che non si limiti all’esame della nota d’iscrizione ma si estenda anche al controllo del titolo, custodito in copia presso il medesimo ufficio dei registri immobiliari.

Infine, si legge in fondo alla sentenza: “deve escludersi, invece, che la nota d’iscrizione, che ha funzione solamente strumentale e non è autonoma fonte di obbligazioni, possa sostituirsi al titolo, neppure allo scopo di meglio tutelare l’affidamento dei terzi, attribuendo al diritto ipotecario contenuti o limiti non previsti dalla legge, da un provvedimento del giudice e neppure dalla volontà delle parti che abbiano consentito all’iscrizione”.

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